监控设施的更新配置应在住宅专项维修资金中列支

　　从法律层面上分析，《物业管理条例》第二条明确界定了物业管理的范畴：“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”并不包含小区共用设备设施设计安装的有关内容，且国家发展改革委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》中，物业服务定价成本也仅包括“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用”，不包含设备购置、安装的费用。因此，监控系统作为小区的公共配套设施，其维修、更换、改造应根据国家、广东省《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规规定，在住宅专项维修资金中列支。

市政协委员朱梓明提交提案《小区应安装使用红外线闭路监控》在《民意》上刊登后，得到有关部门市房产管理局的高度重视，日前就此问题进行了回复。

　　监控摄像已成为日常生活的一部分

　　随着社会的进步，科技的不断发展，监控摄像枪已经成为我们日常生活中不可缺少的一部分，无论是在商场、图书馆、电影院、车站等公共场所，还是马路上，甚至是我们居住的住宅小区，到处都有它的身影，它对预防事故、事后追溯、远程监控都起到很大的帮助和作用，作为业主也是闭路监控系统的最大受益者之一。

　　据了解，完整的监控设备按照其技术构造一般由前端设备、传输介质、终端设备三部分组成。按目前造价测算，该项设备配置成本的增加，对房地产开发投资总额来说不存在太大的成本压力。相反，为营造楼盘良好的小区环境，适当通过提高技防设备的投入增加销售卖点已经成为一种趋势。同样，面对严峻的治安形势，加上招工难、劳动力成本持续大幅度上涨等因素，物业服务企业为减轻用工成本压力也希望借助先进的科学技防手段来提高小区安全防范系数。目前，我市物业小区大部分都已配备了安全监控设施设备。

　　技术的革新加快了小区监控系统的淘汰

　　一方面，由于监控技术更新较快造成先期建设的大部分小区安全监控设施技术落后的实际情况。随着时代变迁，科技日新月异，监控系统的设备设施更新换代也非常快，从1984年国内第一批监控系统发展至今，监控系统的技术经历了由模拟到数字的飞跃；摄像枪从简单的摄像功能发展到现在带红外夜视功能、超级动态技术，ABS(自动暗区域补偿技术)和i-VMD(智能视频移动探测技术)；传统的磁带录像机演变为IP数字硬盘录像机。技术的革新从另一个角度来说加快了物业小区监控系统“淘汰”的脚步，也加大了物业小区监控系统更新改造的压力。

　　因为时间推移，监控设施也跟着老化

　　另一方面，由于我市大部分物业小区使用年限较长，造成监控设备设施老化现象。据了解，监控设施存在不同程度使用期限。例如，CRT监视器的使用寿命是6万小时，理论上约可以使用6至7年。液晶监视器的使用寿命根据液晶屏的使用寿命来计算，工控液晶屏使用寿命大概都在7万小时以内。至于摄像机的使用寿命，有一年的也有十年的，主要看质量和使用环境，使用期限没有统一规定，也没有相关的国家标准。监控摄像枪处在室外，风吹日晒雨淋，使用环境非常的恶劣，普通摄像枪也就是3至5年左右，大品牌的高档产品使用期限会稍微更长些。照此计算，市区配套有监控系统且交付使用年限超过5年的物业小区占了绝大多数，超过10年、15年的小区也比比皆是。如果长期没有进行更新，这些小区的监控设施设备已经远远超过了其正常使用年限，造成监控设备设施“带病”工作、超长“服役”等现象，导致视频丢失、监视效果不佳、回放困难等多种问题，严重影响了监控系统的使用效果。

　　虽然，在管理服务过程中，大多数物业服务企业为安全起见也有对部分监控系统进行小范围的更新、改造，但由于物业服务企业多年来一直经营困难，所能做到的监控设备设施更新、改造必定也非常有限，更多的只是停留在简单的更换几支监控摄像枪、或重新购置几盒录像磁带而已。这些问题，导致目前大部分物业小区安全监控系统的落后和配套不到位。

　　通过立法明确小区公共设施配置验收责任

　　市房产管理局通过立法，明确小区公共设备设施配置的验收责任，以及管理者在日常使用过程中的维护保养职责、更新改造等问题，促进我市物业小区设施设备配套完整、规范。2010年，市房产管理局根据上位法《住宅专项维修资金管理办法》的规定，向市政府报告提出恢复我市住宅专项维修资金的归集，起草了《汕头市住宅维修资金管理实施办法》报政府审议通过并于2010年7月1日起实施。该办法对物业小区共用设施设备维护、更新等资金问题作了明确规定。去年市房产管理局根据市人大常委会、市政府关于《汕头市2011年度立法计划》的安排，起草了《汕头经济特区物业管理条例》（以下简称《草案》），在住宅小区管理问题的规范上进行细化完善，从以下几个方面解决好建设单位规划配套与质量问题：一是开发建设单位与物业买受人签订商品房买卖合同时必须将前期物业管理服务合同、临时管理规约等要件一并告知明示，必须设立住宅专项维修资金账户并通知物业买受人缴存到户，否则不得将物业交付买受人使用；二是物业服务企业承接管理项目时应当对物业共用部位、共用设备设施进行查验，分清质量等问题的责任主体，在办理物业承接查验时建设单位应按规定向物业服务企业移交有关资料；三是对于开发商不按规定承担、履行物业管理活动中的义务的，作出相应的处罚。目前，该《草案》已送市人大常委会审议。

　　市房产管理局通过上述立法工作，力求促使我市住宅小区各项配套设备设施功能得到良好的延续和提升，从而营造一个温馨、舒适、安全、和谐的居住环境。

　　监控设施的更新配置应在住宅专项维修资金中列支

　　从法律层面上分析，《物业管理条例》第二条明确界定了物业管理的范畴：“是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动”并不包含小区共用设备设施设计安装的有关内容，且国家发展改革委、建设部印发的《物业服务定价成本监审办法（试行）》中，物业服务定价成本也仅包括“物业共用部位共用设施设备日常运行和维护费用”，不包含设备购置、安装的费用。因此，监控系统作为小区的公共配套设施，其维修、更换、改造应根据国家、广东省《物业管理条例》和《住宅专项维修资金管理办法》等法律法规规定，在住宅专项维修资金中列支。

　　提案中市政协委员朱梓明提出关于“小区安装使用红外线闭路监控”的建议，市房产管理局认为很必要，也非常及时，这有利于加强完善小区安全监控设备，提升社会治安管理控制能力和水平，为建设平安汕头，和谐汕头创造良好的社会环境。经过认真研究分析，在综合协办单位意见的基础上，汕头市房地产管理局就《提案》有关问题进行了详尽的答复。